실거래가 데이터 탐색 두 번째 글
아래의 첫 번째 글에서 이어지는 내용이다.
실거래가 데이터 탐색 - 60-85㎡ 아파트 매매 가격
이번에는 국토교통부 실거래가 데이터를 살펴보자. 지난번에 데이터 전처리에 대해 올린 바 있다. 국토교통부 실거래가 데이터 전처리 이 글에서는 국토교통부에서 공개중인 실거래가 데이터를 지도에 표시하기 위..
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신축연도와 아파트 매매 실거래가
앞의 글에서 아래와 같은 그래프들을 올린 바 있다.
앞의 글과 다소 다른 부분은 이번에는 60-85제곱미터 뿐만 아니라 모든 면적을 넣었고, 대신 제곱미터당 실거래가격으로 두어 면적 차이를 표준화했다.
위의 그래프를 보면 최근 들어 군산의 아파트 가격 상위 10%가 급상승한 것처럼 보인다. 이게 틀린 말은 아니지만, 아파트 가격은 단지마다 상황이 다르고 배타적으로 가격이 형성되기 때문에, 그저 상위 10% 가격이라고 하면 개별적인 사실들이 녹아있는 데이터의 많은 부분을 놓치게 되어버린다.
마침 실거래가에 신축 연도 정보가 있으므로 이번에는 점의 색상을 신축연도에 따라 그려보았다.
붉은색은 1980년경 혹은 그 이전에 완공된 아파트의 실거래건이고, 하늘색 계열로 올수록 2020년 최근에 신축한 아파트의 실거래건이다.
그래서 다시 그려보면 아래와 같다.
붉은색, 즉 지어진 지 40년쯤 된 오래된 아파트들은 단위면적당 가격이 가장 낮고, 신축아파트 가격은 여섯배가 넘는 것 같다.
주황색 실거래가 점들은 2012년부터 꾸준히 하락하는데 결국 군산의 어떤 아파트는 노후화되면서 가격이 꾸준히 하락하고 있는거다. 그러므로 실거래가 평균이 계속 유지되다가 올랐다고 말하게 되면, 어떤 사람들은 아파트 가격이 떨어지므로 전혀 동의하지 못하게 된다.
2020년에 갑자기 오른 것처럼 보이는 아파트는 어디일까?
어딘지 찾아보니 여기다.
2018년 11월에 입주한 디오션시티 아파트
이 아파트의 거래가 모든 상위 가격을 커버한다.
평균을 보면 군산 평균을 끌어올리는 것처럼 보이는데, 사실은 국소 지역적 격차가 커질 뿐이다.
오래된 집이 낮은 가격을 형성하고, 새 집이 높은 가격을 형성하는것은 전라북도 일대에서도 마찬가지다.
지역을 넓게넓게 설정해서 보아도 비슷하다. 광역시급은 피해서 선택했다.
앞의 글에서 가격이 네 배 정도 상승했다고 언급한 순천 지역도 비슷하다.
순천과 광양의 경우에도 오래된 아파트들은 가격이 2012년 이후 그대로이고, 신축 아파트들만 가격이 상승했다.
반면 여수는 약간 사정이 다르다. 전체적인 위계는 지켜지고 있지만, 오래된 아파트들도 가격이 같이 오르고 있다.
광역시들은 다른 패턴이다.
광주에는 오래된 아파트 하나가 가격이 꾸준히 급상승한다.
대구 역시 비슷하다. 오래된 고가의 아파트들이 뒤섞여있다.
부산도 확실히 그러하며,
대전도.
강남구 쪽에 흰 색이 선택된 부분이다.
강동구 일부
마포구 일부
양천구 부근
수도권과 서울은 난리(?)도 아니다.
좀 더 자세히 말하면, 지방 중소도시들은 녹색-주황색-붉은색의 순서로 가격이 형성된다면, 서울과 같은 대도시에서는 가장 오래 묵힌 아파트가 다시 꼭대기로 올라와서 붉은색 - 녹색 - 주황색의 순서가 되어버리는 거다. 이건 당연히 재건축에 대한 기대감 때문인데, 밀도 높고 수요 높은 도시일수록 더욱 그러한 것 같다.
여기까지는 아파트 매매다. 그렇다면 아파트 전월세를 보자.
신축연도와 아파트 전월세 실거래가
월세는 전월세 전환율을 적용시켜 전세가로 변환했다.
이 글에 등장하는 데이터는 모두 아래의 링크 내용에 따라 전처리 한 후 깃허브에 올려놓았다.
국토교통부 실거래가 데이터 전처리
이 글에서는 국토교통부에서 공개중인 실거래가 데이터를 지도에 표시하기 위해 주로 좌표값을 연결하는 과정을 설명한다. 간단히 말해 '지오코딩'하는 과정 + 알파 정도가 되겠다. 형식적으로는 다음의 내용을 담..
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서울 서남권.
오래된 아파트는 전월세가가 낮고, 신축 아파트는 높다.
서울 서북권과 서남권 일부
일부 아파트들이 오래되었음에도 불구하고 전월세가가 높지만, 그래도 꼭대기까지 치고 올라오지는 않았다. 궁금하니 어디인지 찾아보자.
목동 지역.
아마도 교육때문이겠지?
서울 동북지역
신축인데도 500만원 이하가 있는 등 여러가지 지역이 뒤섞인 것처럼 보인다
어디가 어디인지 찾아보자.
신축아파트인데 전월세가가 제곱미터당 500만원 이하인 곳은 남양주시 별내지구
오래되었는데도 전월세가가 비교적 높은 곳은 성동구 옥수동 금호동 지역이다.
서울 동남권 지역
전세가가 제곱미터당 1500만원 이상도 수두룩한 가운데 신축인데도 500만원 정도에 거래되는 곳이 있다.
어디인가 찾아보니 위례신도시
이 지역은 매매가와 전월세가가 두 배 정도 차이나는 것 같다.
그림에서 파란색은 매매가, 하늘색은 전월세가다.
이번에는 인천.
선택한 곳은 신축이 많지 않다. 신축연도에 따른 가격의 위계가 그럭저럭 지켜지는 것 같다.
인천도 청라, 송도, 등 기존 도심 외곽 지역으로 계속 개발해왔고 재건축은 일부 대단지가 있긴 하지만 아주 많지는 않다.
성남시와 용인시.
넓게 잡았더니 지역에 따른 차이가 커서, 약간 뒤섞여 있지만, 그래도 오래된 아파트가 가장 위로 올라오는 경우는 없다.
이번에는 서울 서남쪽 바깥 경기도 지역
빨간색이 위에 보인다. 어디일까?
과천.
교육때문이겠거니 하고 찾아봤더니 이런 내용이 있다.
3억 뛰다 2.5억 뚝, 과천 전세 무슨 일
한국감정원에 따르면 지난해 5월 말부터 이달 둘째 주까지 과천 아파트 전셋값은 15.91% 상승했다. 지난해 하반기 과천에 전세 수요가 몰린 것은 ‘반값 아파트’로 불리는 과천 지식정보타운의 �
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이유인 즉슨 실거주 청약 자격을 얻기 위한 것.
역시 부동산 시장은 요지경이다.
천안을 포함한 충청남도 지역도 크게 다르지 않다.
대전도 비슷해 보이는....... 것 같았지만 붉은색이 500만원 근처에 숨어있다.
서울과 수도권에 비하면 높지 않은 가격이지만, 대전에서는 주변의 신축아파트만큼의 가격이 되는 곳이다. 어디인지 찾아보자.
대전 둔산동에서 시청과 정부청사 기준 동측 지역.
정부청사 서측지역인 월평동과 비슷했지만, 2015년을 지나면서 확실하게 차이가 난다.
그런데 다시 자세히 보니 둔산동도 다 그런건 아니다.
이번엔 지도를 보자. 유독 한 블럭만 보라색 막대들(높은 가격)이 올라와 있다.
바로 이 블럭이 범인(?)
찾아보니 이런 곳이다. 크로바 아파트. 30년 가까이 되었다.
찾아보니 역시...
혹시..대전크로바 아파트 아세요? - 커뮤니티 - 자유게시판 ::: 알찬살림 요리정보가득한 82cook.com
제 목 : 혹시..대전크로바 아파트 아세요? 작성일 : 2006-08-18 12:21:02 475488 대전 집값이 하향세이고 좀 떨어졌어요.. 근데 요노무 크로바 라인은 장난아니네요.. 물론 학군때문이겠죠.. 31평은 그대로인데요.. 36평 이상은 1년도 안되서 1억가까이 올랐어요.. 그것도 점점 오른것도 아니고 오른걸 보니까 한달사이에 팍 3억4천정도인것이 4억5천정도로요... 서울에서 직장때문에 내려왔는데 서울에선 강남사는거 꿈도 못꾸지만 그래도 대
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교육 때문이다.
이미 2006년부터 여기만 비쌌나보다.
아래 댓글도 재미있다.
가다가 '김박사~' 부르면 사람들이 막 돌아본단다. 한 번 가서 불러보고 싶다.
아, 참. 부동산 실거래가 데이터 탐색 중이었지. 다시 돌아가보자.
아파트 전월세로 전국을 돌아보기는 약간 지루하니 이번에는 유형을 바꿔보자.
소형 단독 다가구 전월세
이번에는 60제곱미터 이하 단독다가구 전월세. 역시 제곱미터당 가격으로 표시했다. 신축연도에 따른 색상 표시도 위와 같다.
이번에는 부산부터 보자.
혼란하다. 잘 모르겠다. 40년 된 단독다가구도 높은 단가에 전월세가 거래된다.
물론 신축 단독다가구가 해마다 1,2월에 불쑥불쑥 치고 올라와서 높은 가격에 거래되기는 하는데, 그렇다고 오래된 전월세가 가격이 낮기만 한 것은 아니다.
아마도 다가구 전월세를 구할 때 얼마나 오래되었는지 따지기보다는 교통 같은 접근성을 주로 생각하기 때문에 그럴 수도 있다. 그렇지만 데이터는 법정동 기준이라 더 자세히 따져보기는 어렵다.
전주는 대체로 오래된 단독다가구의 전월세가가 낮다.
광주도 비슷하다.
소형 단독다가구 전월세의 경우 전주와 광주의 가격 차이가 거의 없어보인다.
대구도 오래된 단독다가구의 가격이 낮고
원주도 오래된 단독다가구의 가격이 낮다.
그런데 인천은 혼란하다. 부산처럼
서울도 마찬가지
서울도 마찬가지로 혼란하다. 그래도 신축 중에 가격이 낮은 곳은 거의 보이지 않는다.
그렇다면 부산과 인천, 서울만 오래된 단독다가구들이 높은 가격으로 전월세가 나가는 경향이 있다는 것인데, 도시의 밀도나 직장의 수와 관련있을 것 같다. 아니면 지하철이 발달한 도시이거나.
지하철이 있는 광주나 대전에서 그런 경향이 많지 않은데다가, 앞서 언급했던 것처럼 법정동 수준 밖에 위치 특정을 하지 못하므로 궁금해도 더 볼수가 없어 아쉽다.
아쉬운 김에 오늘은 여기까지.
3편은 아직 기약이 없다.
그래도 데이터 처리하고 뷰어 만드는데 정말 한참 걸렸으니 뭐라도 좀 더 해봐야겠다는 생각을 해본다.
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